O PREÇO DOS IMÓVEIS NOS EUA DEVE REPRESENTAR MENOR RISCO

Nos últimos cinco anos o preço médio dos imóveis nos EUA aumentou em cerca de 56%, ao passo que o índice de inflação ao consumidor, para o mesmo período, foi de 14%. Diversos fatores contribuíram para essa pressão, em destaque, o menor custo do crédito de longo prazo, devido as baixas taxas de juros vigentes, as modificações demográficas no país, (com boa parte da população demandando a compra de um segundo imóvel para férias ou então para aposentadoria, a rápida imigração) e, como não podia deixar de ser, o processo especulativo. Assim, dada a dificuldade em se expandir a oferta no curto prazo, esses movimentos em conjunto contribuíram para desequilibrar o mercado imobiliário.

Porém, o aumento de preços verificado não foi homogêneo no país. Em algumas regiões como a Flórida e a Califórnia, por exemplo, o valor dos imóveis dobrou nesse período. Nesse cenário, era comum que relatórios sobre a economia americana abordassem os riscos associados ao rápido crescimento do preço dos imóveis. Apontava-se que, com um ativo importante como a residência valendo mais a cada ano, poderíamos ter um efeito riqueza nas famílias que poderia ser revertido em consumo presente, e com potencial para desequilibrar o mercado de ativos.

De fato, tal cenário esteve presente no processo de crescimento econômico do país nos últimos anos, e ainda se faz sentir de maneira contundente em determinadas regiões. É importante ressaltar que o risco nesse mercado estava associado à possibilidade de uma reavaliação desses preços de forma abrupta, colocando as finanças das famílias em dificuldades e resultando em impactos negativos na qualidade do crédito no país, o que poderia comprometer o crescimento econômico.

Porém, tal como verificado em diferentes mercados de ativos em uma economia, era natural supor que o ciclo de ajuste do preço dos imóveis apontasse para uma acomodação. E isso é o que têm acontecido nos últimos meses. Os preços dos imóveis ainda crescem, mas a uma taxa menor do que verificada em outros períodos. É o primeiro sinal de acomodação.

Em todo caso, vale ressaltar que esse processo não tem se verificado de maneira uniforme em todo o país. Em algumas regiões, como por exemplo, naquelas afetadas pelo furacão Katrina e no Texas (área de riqueza do petróleo), o preço dos imóveis continua a crescer de forma acentuada. O último relatório do instituto responsável pela coleta de informações sobre a qualidade do crédito e do preço dos imóveis no país (www.ofheo.gov), mostra que o preço dos imóveis aumentaram 10,6% no segundo trimestre desse ano em relação ao mesmo período do ano passado. Em relação ao primeiro trimestre, o crescimento é de apenas 1,17%. A boa notícia é que essa é a menor taxa de crescimento já verificado desde o último trimestre de 1999.

A justificativa para essa acomodação nos preços está na política monetária restritiva aplicada pelo Fed nos últimos dois anos – a taxa de juros básica nos EUA está em 5,25% a.a., uma menor atuação dos especuladores e também o maior número de lançamentos, que tem contribuído para elevar a oferta de imóveis.

A experiência presenciada com a reavaliação de preço dos imóveis em países como a Austrália e no Reino Unido, sugere que esse processo é lento e gradual. Esses podem ser visualizados a partir da queda dos gastos dos consumidores, queda da taxa de juros de longo prazo e redução da taxa de crescimento do PIB, mas longe de se configurar uma recessão. Se essa for a realidade para os EUA, podemos inferir que seus impactos no PIB ainda estão longe do fim. Porém, ressalta-se que existe uma diferença importante no mercado imobiliário dessas economias. Enquanto que esse mercado no Reino Unido trabalha, preponderantemente, com taxas de juros flutuantes para empréstimos, nos EUA o refinanciamento é feito com taxas de juros fixas.

As projeções para a economia americana são de que o preço dos imóveis deve continuar o processo de desaceleração nos próximos meses, crescendo a taxas menores que os demais preços. Isso é o que os economistas denominam de ajuste nos preços relativos. É claro que tal processo não deverá ocorrer sem produzir impactos sobre a renda dos consumidores, seus gastos e o desempenho do PIB. É nesse sentido que se projeta uma acomodação do crescimento da economia americana a taxas próximas a 3% para os próximos 12 meses.

É importante ressaltar que, no curto prazo, a redução no preço do petróleo e também da gasolina, deve amenizar esses impactos negativos. Porém, a trajetória da inflação e o comportamento do PIB potencial ainda são temas centrais do debate nos EUA, quando o assunto for política monetária. A próxima reunião do Fed será apenas no dia 12 de dezembro. As projeções são de que os juros devem permanecer em 5,25%, à espera dos indicadores de desempenho do PIB para o último trimestre do ano. Para o resto do mundo e, em especial para o Brasil, o melhor é que o preço dos imóveis nos EUA tenham um processo de ajuste gradual, sem choques, cenário que começa a se materializar para 2007.

Publicado no Informe Econômico/FIERGS 13/11/2006